Shutterstock/FOTODOM Многочисленные жалобы собственников индивидуальных жилых домов на злоупотребления со стороны владельцев частных дорог и инженерных сетей легли в основу комплексного предложения о создании механизма передачи инфраструктуры коттеджных поселков в собственность жителей и муниципалитетов, направленного в правительство РФ заместителем председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александром Аксёненко.
Проблема затрагивает тысячи семей по всей стране: люди покупают дома и участки, а затем выясняется, что единственные подъездные дороги, проезды, инженерные сети, трансформаторные подстанции, объекты водоснабжения и водоотведения, а также иные жизненно важные инфраструктурные объекты принадлежат застройщику, управляющей компании или остаются в собственности аффилированных с ними лиц.
Особенно острая ситуация складывается, когда дороги и сети изначально создавались как инфраструктура для обслуживания всего поселка и учитывались в стоимости приобретаемых участков, но юридически так и не были переданы ни в общую долевую собственность жителей, ни в собственность муниципалитета.
В результате собственник земельного участка и жилого дома оказывается в прямой зависимости от частного владельца инфраструктуры, а тот волен устанавливать выгодные для себя условия пользования дорогами и сетями, определять размер платежей, навязывать договоры обслуживания, ограничивать въезд, создавая физические препятствия для проезда и прохода к участкам индивидуальных жилых домов. «При этом жители, как правило, не обладают реальными механизмами влияния на управление такой инфраструктурой, хотя именно они фактически ею пользуются и несут расходы на ее содержание», — отмечается в письме. В некоторых регионах дошло до того, что к домам собственников не могут проехать машины скорой медицинской помощи и других экстренных служб.
Эта ситуация создает социальную напряженность и приводит к многочисленным судебным спорам, которые неоправданно затягиваются в силу отсутствия понятного и четкого порядка передачи упомянутых видов имущества от собственника к собственнику и последующего управления им.
«Нужно учитывать насущные интересы людей. Инфраструктуру внутри поселков можно передавать в общую собственность жителей, а дороги и сети общественного значения — муниципалитетам», — комментирует Александр Аксёненко.
Стоит напомнить, что в Госдуме уже четыре года лежит законопроект, призванный урегулировать эту проблему. Его нынешняя редакция предполагает возможность передачи общего имущества жилых комплексов в долевую собственность по желанию жителей и с согласия владельца. Александр Аксёненко предлагает более широкий, последовательный и детализированный подход: «Необходимо учитывать защиту права собственности и исключить произвольное изъятие имущества. Поэтому механизм должен быть законным, поэтапным и прозрачным».
Чтобы исключить «инфраструктурные» споры и конфликты в малоэтажных жилых комплексах, депутат в своем послании обозначил следующие регулятивные меры:
-
• провести обязательную инвентаризацию дорог, проездов, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры в сформированных коттеджных поселках и малоэтажных жилых комплексах;
-
• установить критерии отнесения таких объектов к имуществу общего пользования собственников домов и земельных участков;
-
• закрепить порядок передачи объектов инфраструктуры, обслуживающих конкретный малоэтажный жилой комплекс, в общую долевую собственность владельцев расположенных в нем домов и земельных участков;
-
• установить порядок передачи дорог, проездов и инженерных объектов в муниципальную собственность — в тех случаях, когда они фактически используются как инфраструктура общего пользования для неопределенного круга лиц или выполняют публичную транспортную либо коммунальную функцию;
-
• закрепить обязанность раскрывать сведения о принадлежности дорог, проездов, сетей и иных объектов инфраструктуры до продажи земельного участка или жилого дома.
Также предлагается ввести жесткий запрет на ограничения доступа к земельным участкам и жилым домам, мотивируемые наличием неурегулированных споров о платежах за содержание инфраструктуры — если такие ограничения создают угрозу нормальному проживанию граждан, доступу экстренных служб или пользованию принадлежащим гражданам имуществом.
По убеждению парламентария, реализация указанных мер позволит снизить количество конфликтов в коттеджных поселках, исключить злоупотребления со стороны застройщиков и аффилированных управляющих организаций, обеспечить прозрачность расходов на содержание инфраструктуры и защитить права граждан, приобретших земельные участки и жилые дома. Речь идет о домах для постоянного проживания, а не о дачах, хотя упомянутое регулирование в целом вполне применимо и к аналогичным объектам инфраструктуры в СНТ.
Добавим, что для Новосибирска и Новосибирской области, которую представляет в Госдуме Александр Аксёненко, вопрос прозрачности ситуации с общем имуществом коттеджных поселков с каждым годом становится все острее. Уже сейчас число таких поселков в регионе превышает 120, и каждый год к ним прибавляется несколько новых.