.Sense На фоне высокой ключевой ставки ЦБ и дорогого арендного рынка лизинг офисной недвижимости постепенно превращается из редкого инструмента в один из реальных способов закрепиться на дефицитных площадях. В 2026 году российский рынок коммерческой недвижимости заметно оживился: девелоперы и лизинговые компании стали активнее предлагать совместные программы, в том числе под строящиеся объекты, где платежи можно отсрочить до ввода здания в эксплуатацию. Такая динамика отражает запрос бизнеса на гибкость: компаниям важно зафиксировать цену недвижимости, избежать оттока крупных сумм из оборота и сохранить контроль над расходами по мере развития проекта.
Одним из первых шагов в этом направлении стал меморандум между ВТБ (через «ВТБ Лизинг») и девелопером FORMA, подписанный в июне на Петербургском международном экономическом форуме. Тогда же была заключена и первая сделка — офис во вновь построенном деловом пространстве «Порта» в Москве (более 2 тыс. кв. м).
Сейчас эксперты фиксируют рост спроса на фоне непростой ситуации на рынке: лизинг позволяет совместить преимущества владения недвижимостью с гибкими условиями, что особенно актуально в условиях высокой стоимости капитала.
Новым заметным событием на рынке стала совместная программа девелопера .Sense и компании «Альфа-Лизинг», запущенная для бизнес-центра Omni Tower. Программа разработана специально для этапа строительства, когда здание еще не введено в эксплуатацию и офисы нельзя использовать по назначению. Ее главная особенность — гибкие условия на инвестиционной фазе: платежи можно снизить вплоть до нуля, а после сдачи объекта они фиксируются и остаются предсказуемыми.
В чем суть схемы
Классическая покупка строящегося офиса — это серьезная нагрузка на оборотный капитал. Она требует крупного первоначального взноса и регулярных высоких платежей по рассрочке. Аренда готового помещения тоже обходится дорого. При этом бизнес вынужден одновременно платить за аренду и копить на покупку.
Лизинговая модель решает эту проблему иначе: банк выкупает офис у застройщика, а клиент получает возможность вносить лизинговые платежи частями. На этапе строительства они могут быть снижены до 0-20% от стандартного уровня — это избавляет компанию от крупных расходов, пока помещение еще не введено в эксплуатацию. После ввода бизнес‑центра в эксплуатацию платежи фиксируются и клиент может либо продолжить выплаты по графику, либо закрыть лизинг досрочно — например, за счет средств с депозита.
«Пока строится бизнес‑центр, ты сидишь и арендуешь, условно говоря, три тысячи метров и платишь по 15 миллионов. И тебе надо сразу заплатить очень много денег плюс продолжать платить арендные платежи. В нашем случае лизинговая компания выкупает объект на себя и уже дозированно берет деньги с клиента. А когда здание сдается, компания может заехать в бизнес‑центр и только после этого платить все платежи, которые просит «Альфа‑Лизинг», — пояснил руководитель отдела продаж компании .Sense Алексей Черничкин.
Почему это выгодно клиенту
Для бизнеса лизинг нередко становится эффективным способом сохранения ликвидности. Вместо того, чтобы единовременно изымать из оборота значительную сумму или привлекать дорогой кредит, компания распределяет платежи на годы вперед. Дополнительный экономический эффект дает налоговая оптимизация: лизинговые платежи относятся на расходы, НДС по ним подлежит вычету, а механизм ускоренной амортизации позволяет быстрее списывать стоимость имущества, снижая налогооблагаемую базу.
У такого офисного лизинга сразу несколько практических преимуществ:
-
■ Сниженная нагрузка на бюджет в период стройки. Пока здание не готово, клиент не платит крупные суммы и не теряет доход от альтернативного размещения средств (например, на депозите).
-
■ Фиксированная цена объекта. Стоимость офиса фиксируется на момент сделки, что защищает покупателя от роста цен.
-
■ Возможность зарабатывать на объекте до его выкупа. По условиям программы разрешена субаренда: клиент может сдать офис внаем и направить арендные поступления на покрытие лизинговых платежей.
-
■ Гибкость закрытия сделки. Если ставка ЦБ снижается или у клиента появляются свободные средства, он может досрочно закрыть лизинг и оформить помещение в собственность.
«У людей сейчас мало свободных денег, и мы придумали этот механизм, чтобы дать возможность и физлицам, и крупным компаниям оптимизировать свои расходы и управлять ими самостоятельно, — указал Алексей Черничкин. — Это тройной выигрыш: выигрывает клиент, выигрывает «Альфа‑Лизинг», выигрываем мы, потому что получаем 100% оплаты для строительства и гарантию, что здание будет достроено».
При этом лизинговые платежи включают НДС, который клиент имеет право принять к вычету с каждого платежа, включая процентную часть. Сами платежи идут в расходы бизнеса, снижая налог на прибыль. «Покупатель офиса в строящемся бизнес-центре принимает решение на годы вперед. Мы выстроили программу так, чтобы основная финансовая нагрузка приходилась на период, когда офис уже работает на бизнес — как собственное пространство компании или как арендный актив, — отметил Алексей Черничкин. — Для покупателей это возможность зафиксировать лот на текущем этапе строительства без аванса и залога, а также без отвлечения оборотных средств».
Отличие от других лизинговых решений
Многие лизинговые продукты предполагают стандартные платежи с самого начала, а здесь акцент сделан именно на облегчении финансовой нагрузки на этапе строительства. «Наши платежи после ввода в эксплуатацию ничем не отличаются от платежей в других компаниях. Но сначала, первые два года, пока идет стройка, мы их снижаем — до 10-20%, можем снизить до нуля. Все регулируется индивидуально», — подчеркнул руководитель отдела продаж .Sense.
При этом в программе нет перераспределения «недоплаченных» сумм на более поздние периоды: снижение платежей происходит только на этапе строительства, когда клиент объективно не может получать доход с помещения.
Кто пользуется
Интерес к лизингу проявляют как крупные компании, которые уже знакомы с этим инструментом, так и небольшие инвесторы, владеющие площадями до 200 «квадратов». Для последних лизинг — относительно новое решение, и одна из задач девелопера сейчас — объяснить преимущества модели.
«Мелкие инвесторы, скажем, на 150-200 метров, вообще не знают, что такое лизинг, — отметил Алексей Черничкин. — Нам необходимо обучить их, показать, что лизинг — это, по сути, аренда с последующим выкупом. То есть ты берешь помещение в пользование, платишь за него, и это твой выбор: продолжать выплаты или выкупить объект».
Сейчас программа находится на этапе запуска: технические детали согласованы, можно бронировать офисы, фиксировать цену и выходить на сделку. В то же время эксперты рынка отмечают: лизинг нельзя считать универсальным решением. Он остается финансовым продуктом, и его одобрение напрямую зависит от устойчивости бизнеса: лизингодатели внимательно оценивают выручку, долговую нагрузку и срок существования компании. Поэтому малому и нестабильному бизнесу такой путь может быть закрыт. Кроме того, общая стоимость владения нередко оказывается выше, чем при прямой покупке или кредите: в итоговую сумму входят маржа лизинговой компании, страхование, комиссии и сопутствующие расходы.