Рассказываем, какие города Подмосковья могут стать альтернативой покупки новостроек в Москве
Потенциальные покупатели новостроек в Москве стали чаще выбирать Подмосковье. По оценкам «Инком-Недвижимости», примерно 40% спроса на массовые новостройки в столице в этом году переориентируется на жилые комплексы в Московской области. Это в два раза больше, чем год назад. Тогда доля таких «мигрантов» составляла 20%. Причина— дефицит массовых новостроек и высокие цены в столице.
Спросили у экспертов, какие локации могут быть привлекательны для покупки новостроек в области с учетом транспортной доступности, развития инфраструктуры и уровня цен.
Города-спутники
По мнению экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», наиболее перспективными для покупки новостроек являются города-спутники Москвы, которые расположены в относительной близости от МКАД.
«Города-спутники отличаются хорошей транспортной доступностью, которая продолжает улучшаться благодаря строительству новых транспортных развязок, станций метро и МЦД. К томуже ближайшие к столице города Московской области— региональные лидеры по темпам развития социальной и коммерческой инфраструктуры. Здесь каждый год открываются современные детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, торгово-развлекательные центры»,— пояснила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
По оценкам «Метриума», в этих городах представлено 29,1 тыс. лотов в 136 проектах. Средняя цена 1 кв. м— 248 тыс. руб., что на 10% выше средней цены 1 кв. м на первичном рынке Московской области в целом (225 тыс. руб.). Вместе с тем квадратный метр первичного жилья в городах-спутниках до сих пор значительно доступнее, чем в Новой Москве, которая обладает сопоставимыми социально-экономическими характеристиками. «Приобретение квартиры на первичном рынке в этих локациях Московской области позволит клиентам не только сэкономить, но и рассчитывать на высокую капитализацию— в среднем 15–17% ежегодно»,— считает Юлия Иванова.
Отдельно внутри городов-спутников эксперты выделяют Одинцово. По данным «Метриума», 1 кв. м в новостройках здесь стоит в среднем 246 тыс. руб., а стоимость квартир стартует с 4,5 млн руб. за 28,3 кв. м. «Одинцово в топе спроса, но цена завышена из-за престижности направления и близости Рублево-Успенского шоссе, а транспортная доступность не идеальная»,— отметил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
К привлекательным с точки зрения покупки новостроек эксперты относят Мытищи (255 тыс. руб. за 1 кв. м) и Красногорск (288 тыс. руб. за 1 кв. м). Эти локации и сегодня являются популярными альтернативами для покупки новостроек. «Мытищи и сейчас один из самых популярных городов Московской области для покупки новостроек. Особенно в локациях возле леса и на берегу Пироговского залива с чистым воздухом и видом на гладь воды»,— добавил Валерий Кочетков.
Города с улучшающейся транспортной доступностью
Отдельно эксперты выделяют города, в которых в ближайшее время может улучшиться транспортная доступность— рядом появятся метро, станции МЦД. Это повысит привлекательность местных новостроек и привлечет дополнительный спрос, в том числе из Москвы. Например, недавний анонс продления Таганско-Краснопресненской линии метро до столичного района Куркино через подмосковный город Химки. «И без того востребованный город стал еще более привлекательным для покупателей, так как появление метро поднимает уровень транспортной доступности. Вместе с тем повышается интерес и к Путилково (Красногорск), поскольку этот район граничит с Химками в районе предполагаемого строительства метро»,— отметил Валерий Кочетков.
Сюдаже эксперты относят подмосковные города, расположенные рядом с московскими центральными диаметрами. Например, по заявлениям властей, в первую очередь планируется продлить диаметры до Тульской, Владимирской и Ярославской областей, добавила основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В связи с этим для покупки новостроек могут быть интересны города, которые расположены в пределах Московской области наж/д ветках до:
- Тулы— Подольск (уже включен в D2), Чехов, Серпухов;
- Владимира— Электроугли, Фрязево, Павловский Посад, Орехово-Зуево;
- Ярославля— Мытищи, Пушкино, Сергиев Посад.
В тоже время сам по себе факт наличия более быстрого железнодорожного сообщения с другими населенными пунктами диаметра и включенности в общую транспортную сеть региона не является основным фактором роста рынка недвижимости, уточняют эксперты. «Скорее всего, это увеличит привлекательность для ряда покупателей, ориентированных на маятниковые миграции в связи с работой, но не станет основным драйвером роста рынка. Покупателям интересна цена, удобный платеж, хороший уровень инфраструктуры»,— пояснила Ирина Доброхотова.
Средний и дальний пояс
При выборе квартиры в Московской области эксперты рекомендуют рассматривать покупателям города в среднем и дальнем радиусе от Москвы, поскольку в ближнем радиусе уровень цен достаточно высокий и города из ближнего радиуса и так являются самыми популярными для покупки новостроек.
«Города из ближнего радиуса интересны потребителям с точки зрения близости к Москве и развитой инфраструктуры, которая по своему качеству близка к столичной. В локациях ближнего радиуса больше всего в процентном соотношении покупателей из Москвы, чем в других локациях (порядка 35%)»,— отмечает глава департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По ее словам, с точки зрения перспектив роста цены интересны города среднего и дальнего радиуса. «С развитием МЦД они обладают также хорошей транспортной доступностью. Данные города развиваются не только за счет маятниковой миграции, в некоторых из них есть собственная внутренняя экономика. И уровень цен существенно ниже, чем в городах ближнего радиуса»,— отметила Елена Чегодаева.
Города Подмосковья дальнего, среднего и ближнего радиуса, популярные для покупки новостроек
| Радиус | Район Подмосковья | Средняя цена 1 кв. м в новостройках, тыс. руб. |
|---|---|---|
| Ближний радиус | ||
| Ленинский г.о. | 224,5 | |
| Мытищи г.о. | 250,2 | |
| Химки г.о. | 261,6 | |
| Красногорск г.о. | 274,7 | |
| Средний радиус | ||
| Пушкино г.о. | 185,8 | |
| Подольск г.о. | 178,8 | |
| Раменское г.о. | 168,2 | |
| Домодедово г.о. | 172,6 | |
| Жуковский г.о. | 195,4 | |
| Дальний радиус | ||
| Дубна г.о. | 198,2 | |
| Дмитров г.о. | 178,3 | |
| Сергиев Посад г.о. | 157,8 | |
| Коломна г.о. | 151,0 | |
| Наро-Фоминск г.о. | 205,9 | |
Данные: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Самые бюджетные
С минимальным бюджетом покупки можно ориентироваться на подмосковные города с самыми низкими ценами на новостройки. По данным bnMAP.pro, минимальная цена 1 кв. м на рынке новостроек Подмосковья на начало сентября зафиксирована в Можайском городском округе— там она составляет 105,1 тыс. руб. Сам Можайск находится на удалении от Москвы на расстоянии 110км, добраться до города можно на электричке. Из недостатков— в городе ограниченное предложение нового жилья— около 12 лотов в продаже.
На втором месте среди самых доступных локаций Московской области— Коломенский городской округ, который тоже находится на значительном удалении от Москвы— около 120км. Добраться до города можно по трассе М-5 «Урал» (Новорязанское шоссе). По данным bnMAP.pro, средняя цена 1 кв. м здесь составляет 128,7 тыс. руб. Объем предложения новостроек в продаже составляет 246 лотов в продаже. Из плюсов: Коломна— крупный туристический и промышленный центр с развитой инфраструктурой, хорошим транспортным сообщением (железная дорога, трассы) и зелеными зонами.
В тройку городов с самыми доступными новостройками Подмосковья вошел Егорьевск— по оценкам bnMAP.pro, там средняя цена 1 кв. м оценивается в 130 тыс. руб. Из недостатков— ограниченное предложение— около десяти лотов в продаже. Добраться из столицы до Егорьевска можно на электричке, автобусе. Путь на автомобиле по Щелковскому шоссе и трассе А-107 составляет 118км.